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昆明本土房企走向省内州市

2010/11/8 15:03:42 来源:昆明日报 字号:T / T

       对于房地产开发商而言,土地是最重要的自然资源。今年以来,由于国家的土地政策和信贷政策进一步缩紧,使得昆明房地产开发企业面临着土地吃紧的局面。在拿地越来越困难的背景下,面对州市市场的优势资源和巨大发展潜力,昆明一批有实力的开发商,开始选择走向省内州市。

 

  昆明万科的高调亮相,招商地产、中海地产等国内知名开发企业落户昆明。在外地企业纷纷抢滩昆明悄然布局之时,在大理、腾冲、版纳等省内热点地区,经常会出现惊人的一幕,昆明地产同行们不断“偶遇”,大家相视一笑,又匆匆远去。走出昆明,到外地拓展! 这俨然已经在当前昆明楼市形成一股风潮。

 

  向外扩张已成共识

 

  对于房地产开发商而言,土地是最重要的自然资源。今年以来,由于国家的土地政策和信贷政策进一步缩紧,使得昆明房地产开发企业面临着土地吃紧的局面。在拿地越来越困难的背景下,面对州市市场的优势资源和巨大发展潜力,实力集团、城建股份、巨和集团、中炬石化、煤化地产、俊发地产等昆明一批有实力的开发商,开始选择走向省内州市。

 

  昆明房地产企业异地发展共经历了四个时期,犹如四种风格迥异的电影。异地行最早起源于本世纪初的官房、中房、鼎业等集团,2001年官房成功在贵阳开发了欣歆园,同年昆明中房在深圳开发了个40亩的小项目,2003年昆明鼎业集团也杀入贵阳,连续开发了两个项目。这一轮特点是带有尝试性的探索,项目小,犹如早期的文艺片,故事缺少起伏。

 

  2004年昆明房地产市场风云突变,外省房地产企业开始大举入滇,大连万达、世纪金源、新希望、厦门特工集团等先后杀入昆明,一大批昆明本土房地产企业突围转战地州或省外,寻求发展。官房集团挥师进军丽江、蒙自、腾冲、文山;银海地产进军大理;百大地产进入北京、无锡;鼎业集团开发丽江束河古镇;江东集团成为丽江玉龙新县城一级开发商……这一轮大批企业的地州行,发展目标开始染指旅游地产,发展复合型地产,犹如武侠片,拳打脚踢,冲出外地大鳄的包围。

 

  2007年,昆明房地产业风起云涌,完成地州开发项目或原始资金积累的开发商们掷出大手笔,拿下大批土地,从造屋实现造城。这一轮最具代表性的就是星耀集团,斥资63亿拿下津门地王。而基本完成昆明世纪城开发的云南世纪金源集团,超过90%的员工都来自本土,已经从一个外来户变成了地道的昆明房企。企业进军腾冲拿下万亩土地,开发高档生态体育休闲项目。这一轮的特点犹如美国好莱坞大片,大手笔、大制作,目标直指高端旅游地产。

 

  2010年,新一轮的昆明房地产异地开发热潮再度兴起。实力集团、城建股份、巨和集团、中炬石化、煤化地产、俊发地产等企业,避开在昆与国内排名前列的大集团竞争,寻找广阔的空间。这一轮的特点是百花齐放千舸争流,犹如小成本电影,集体抢票房。大家告别“地王”效应,吸取大片折戟的教训,以多年开发拥有丰富成熟经验形成的“板凳深度”,期待在各地上演“疯狂的石头”的奇迹。

 

  异地并非遍地黄金

 

  一位业内人士告诉记者,目前省内外房地产企业进昆或出昆,“进城下乡”看似无序,其实有章可循,其中国家土地和信贷政策的紧缩是“进城下乡”运动兴起的重要原因。

 

  在国家宏观调控政策影响下,一线城市开发商开始向二三线城市转移,而二三线城市的开发商则向更低一级的市地甚至县级城市转移。

 

  大企业是为利润而战,小企业则为生存而战。外地大鳄纷纷入昆,在行业发展成熟、竞争日趋加剧、市场空间和利润空间逐步减少的背景下,此时省内各州市经济崛起,当地土地成本相对较低,土地政策相对灵活,促使一些昆明房企业转向县区或省内二线城市进行开发,到外地开辟战场,实施企业品牌战略,以求利润的最大化。在获取新的利润点同时,也分散投资风险。

 

  虽然到异地开发看起来发展空间更大,但也有可能水土不服,存在很多不可预测的风险。目前昆明一些房企在异地开发已遭遇了困境,由于资金、产品开发、人才的缺乏,当地狭小的市场空间,使得2000余元的别墅都无法售出。

 

  昆明市房地产开发协会副秘书长刘践表示,房地产行业是个地域性非常强的行业,当地的投资环境、土地政策、消费水平、拆迁政策、地方习俗、地方政策的延续等,都将直接影响开发项目的成败。千万不要把州市城市当作淘金库,要与当地同行一起融入到城市化建设过程中,在适应本土文化的同时,将企业成熟的开发经验加以区分地进行移植,异地开发才会真正走向成功。

 

  专家谏言

 

  冲出“围城”有利也有弊 

 

  地产品牌向外延伸是许多企业发展的路径。但并不是必经之路。

 

  向外延伸,大部分是延伸到其品牌能影响到的地方。大部分是在本省的地州延伸。也就是这些企业,将在昆明开发的经验,管理的能力,创新的思维,从相对开发成熟的昆明,走向相对初创的地州市场。相对来说,其管理更容易一些,开发成本更低一些,获利也相对容易一些,但规模相对较小一些。

 

  昆明地产走出昆明这一行为,值得大家思考,也就是说是否在投资机会,投资环境,市场风险,政策风险等方面,昆明的优势不在了?如果昆明的优势不在,那汇聚社会力量来建设新昆明障碍会不会产生?市场经济和宏观政府调控,永远是“看不见的手”与“看得见的手”之间平衡。

 

  昆明地产,政府主导确实有较刚猛的一面。这当然有政府难的背影,在信息,风险,生产与管理原材料(土地),行政许可等要素,近期作为开发企业来说把握难度确实很大。一方面,说明政府“看得见的手”用力过大了,另一方面,也同样说明开发商,传统的开发模式会受到挑战。也就是说,想不冲出“围城”,那就必须适应城市的生活。

 

  冲出“围城”,去新的地方开创锦绣前程,也必须作好许多准备。比如“情人湖”事件,本身一个开发商是没有能力去填的,政府一定有其城市规划的宏观想法。新闻报导中以一句“官商勾结”,就交待过去,这是政策风险;地方经济毕竟相对份额小,人口少,购买力弱,所以还有市场风险;地方在管理上松,市场薄弱,土地取得成本低,人才有限,管理稍有放松,会影响品牌,管理稍一加紧,会加大成本,影响效益;地方经济、规模、市场等因素,有可能一次错误的决策,影响企业很多年,而昆明的市场也许就在一、二年之内消化了,不同市场的表现特征不同而已。

 

  因此,昆明的地产品牌向外扩张,有利也有弊。

 

  作者系昆明风之铃市场研究机构董事长宋火根

 

  记者观察

 

  从“情人湖”说旅游地产

 

  记者邓攀

 

  随着昆明土地资源的日趋紧张,不少昆明地产企业选择走向地州。

 

  从早期的官房、鼎业、江东、银海、星耀、大通到新进的实力集团、城建股份、巨和集团、中炬石化、煤化、俊发等企业,昆明地产品牌的足迹业已覆盖了大理、腾冲、版纳、丽江、蒙自、文山等众多云南旅游城市,而星耀凭借一个“星耀五洲”,把昆明地产的品牌延伸到了中国腹地。

 

  当然,这种扩张也是企业发展到一定阶段的内在冲动和逻辑。

 

  据记者观察,在昆明地产品牌向外扩张的同时,为当地的经济带来不可估量的效应。当开发商对项目进行营销时,往往能引起新一轮全国乃至全球范围的关注,从而有助于城市价值的再次发现和挖掘。

 

  在最近一次大理之行中,本报记者联合搜狐焦点网对当地政府、开发商、居民进行了全方位采访。记者发现,在昆明比较低调的银海地产在大理已经营了4年,云南大通集团旗下的地产公司也早在8年前就开辟了大理市场。来自上海、山东、台湾以及国外的各地居民在这里找到了各自的理想居所。

 

  放眼云南市场,旅游地产项目可谓遍地开花,每一个城市都有它的精彩之处。而此次本报与搜狐焦点网的大理之行,本意是扫描、观察当地具有代表性的6个旅游地产项目,对他们的实践、开发理念乃至困惑进行多视角的报道,为读者了解“情人湖”事件后时代大理地产业的现状与所思所想,提供一个注脚,也为昆明地产外向型扩张提供一个借鉴。

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